Доходность квартиры: как считать честно

Что обычно считают и почему это завышает результат

Частая формула: годовая аренда ÷ цена покупки. Проблема — в числителе и знаменателе. В числителе забывают простой, налоги и расходы. В знаменателе — расходы на вход: ремонт, мебель, госпошлины.

Честная формула

Доходность = (годовая аренда − простой − коммунальные на собственнике − налог − расходы на обслуживание) ÷ (цена покупки + расходы на вход). Все элементы берите по факту, а не по объявлениям.

Простой

Заложите минимум один месяц в год. В районе с высокой конкуренцией аренды или с сезонностью (например, курортные города) — два-три месяца.

Налоги

Самозанятый платит 4 % с доходов от аренды (при соблюдении условий), НДФЛ — 13 %, есть и другие режимы. Считайте тот режим, который вы реально будете применять, а не самый выгодный.

Расходы, которые забывают

Замена мебели и техники, косметический ремонт раз в несколько лет, страхование, обслуживание, возможные юридические расходы при спорах с арендатором, комиссия за поиск арендатора (обычно половина месячной ставки).

Денежный поток против доходности

Доходность показывает эффективность капитала, денежный поток — сколько денег приходит каждый месяц. Объект с доходностью 7 % и стабильной арендой может быть удобнее объекта с 9 %, который стоит пустым.

Что ещё смотреть

Динамику цен в районе, планы развития и транспорт. Доходность считается на будущее, а не на прошлое: район, который «вырос на 20 % за год», не обязательно вырастет снова.

Мы не даём инвестиционных рекомендаций и не публикуем гарантированную доходность. Но расчёт по этим правилам даёт цифру, которой можно доверять больше, чем объявлению.